離婚の住宅ローン問題

離婚を検討している時点で、住宅ローンの支払いが残っているという方であれば、離婚後にその住宅ローンがどういった処理をされるのか非常に気になるところだと思います。

実は、このような住宅ローンの問題に悩んでいる方は多いようです。

こちらのページでは、離婚時に残っている住宅ローンが一般的にどのように処理されるのかということについて解説していきます。

住宅ローン問題の解決には専門的知識が必要

基本的に住宅は「財産分与の対象」となります。

しかし、住宅ローン債務が残っている住宅で財産分与する場合には、

  1. 住宅の処分方法をどうするか
  2. 住宅ローンの負担はどちらになるのか

ということが問題になります

このことからも、まずは、「住宅ローンの借り主(債務者)」「連帯債務者」「連帯保証人」についてを確認しましょう。

住宅ローンの債務者

次に、実質の住宅ローンの契約上で、お金を借りている人は誰なのかということを確認しましょう。

一般的には、下記の3つのパターンのいずれかかと思います。

  • 夫婦のどちらか一方が債務者
  • 夫婦のどちらも連帯債務者
  • 夫婦のどちらかが連帯保証人

このどちらかによって、問題の所在も変わってくるので注意が必要です。

どちらか一方が債務者の場合

債務者だけが返済義務を負うことになり、債務者になっていない方はその返済義務を負うことはありません。

夫婦が連帯債務者になっている場合

夫婦の両方ともが、一般的には借り入れを行っている銀行などの債権者に対して、負債の全額を支払う義務があります。

どちらか一方が、連帯保証人になっている場合

連帯保証人は、主債務者が支払を滞らせた場合に、主債務者に代わって支払う義務があります。

そのため、連帯保証人になった場合には、主債務者と同じ義務が課される可能性がありますので、注意が必要です。

不動産の価値

前述の通り、まずは住宅ローンの債務者と保証人についてを確認しておくことが前提ですが、次にその住宅の不動産価値について確認することが必要となります。

なぜなら、住宅ローンの債務が残っている物件を財産分与する際に、問題となるのはその物件の価格となるからです。

価値が高い or 価値が安い

単純に考えても、住宅ローンの残債務額よりも物件の時価額が、「高い場合」と「低い場合」の2通りが考えられます。

  1. 物件の時価が住宅ローンの残債務額よりも「高い場合」
    この場合は、不動産を売却して、売却した利益を住宅ローンの残債務と諸経費にあて、残金を財産分与の対象財産とするというのが一般的なようです。
    また、仮にどちから一方が不動産を取得するのであれば、売却益から住宅ローンの残債務を差し引いた額と相当の分を財産分与として評価するといったケースのあるようです。
    もっとも、このような方法を取る場合であれば、不動産を取得しない側が、住宅ローンの連帯債務者や連帯保証人になっていないかということを確認した方が賢明といえます。
  2. 物件の時価が住宅ローンの残債務額よりも「低い場合」
    この場合は、不動産の価値が計算上でマイナスとなるため、財産分与の対象とならない扱いとなることが多いようです。
    しかし、離婚後の不動産の扱いについては決めておく必要があるので、詳しくは弁護士などの法律の専門家に相談することをおすすめします。

住宅ローンの例

ここでは、住宅ローン問題のケースバイケースで対応しておいた方がいい注意点について【夫】と【妻】という形式でピックアップしてみました。

ただし、ここでご紹介する方法はあくまで一般的なものであり、その他にも様々な解決方法があると理解しておいてください。

【夫単独名義の不動産】に、【夫】が住宅ローンを組み、【夫】がそのまま住み続ける場合

【妻】が、住宅ローンの連帯保証人になっている場合には、連帯保証人を外してもらうように交渉するようにしましょう。

【夫単独名義の不動産】に、【夫】が住宅ローンを組み、【妻】がそのまま住み続ける場合

住宅ローンは、あくまで債務者が不動産に住み続けることを条件として融資されているものです。
このことからも、住宅ローン返済者ではない者が住むことができるかどうかについて、金融機関に確認する必要がでてきます。

【夫婦共有名義の不動産】に、【夫】が住宅ローンを組んでいる場合

住宅ローンを組んでいる夫が、他方の持分を買い取り、単独名義にするといった解決方法が考えられます。

【夫婦共有名義の不動産】に、【夫婦が共に債務者】となって住宅ローンを組んでいる場合

この場合、一方の持分を他方が買い取り、住宅ローンの債務者も一人にすることや、一方が借り換えをすることで、この問題を解決する方法が、実現性も高く一般的といえます。

住宅ローン自体は折半されない?

夫婦の財産が分与されるのであれば、夫婦の負債も分与されるのではないかという考え方もなりたつわけで、そうすると、住宅ローン(負債)も折半されると考えることもできます。

しかし、夫婦どちらかのものか分からない財産は「共有財産」とみなされますが、負債の場合には、金融機関などが、夫婦の一方を借主として貸しているので、誰が返済義務を負うかということが明確な点が財産の場合とは異なるようです。

また、財産分与については、夫婦の合意が得られなかった場合に、最終的には裁判所が一切の事情を考慮して決定しますが、負債についても折半するというような判断はあまりみられないというのが実情のようです。

住宅ローンの残っている物件を財産分与の対象とすることは、一筋縄ではいかないとても複雑な問題となり、その解決は非常に骨の折れる交渉となるでしょう。

そして、必ずと言っていいほど専門的な知識が必要となるものなので、弁護士などの法律の専門家に相談して問題解決にのぞむことをおすすめします。

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